부동산 정책과 정부 종부세 개편안에 대한 개선책

◎ 부동산 정책과 정부 종부세 개편안에 대한 개선책 2008.10.7.   지난 노무현 정부가 유일하게 힘을 쏟은 경제관련 분야가 있었으니 바로 건설분야다. 초기 행복도시 건설과 전 국토의 균형발전이라는 희망찬 명분으로 출발한 정책은 전국적인 토지 보상비 자금이 동시에 시중에 뿌려짐으로 건설 중인 지방의 부동산 가격 상승은 물론이고 아파트 부녀회도 나서서 가격 상승을 부추길 정도로 서울의 버블 세븐 지역을 포함하여 전국적으로 부동산 폭등을 가져왔다. 물론 집값 폭등으로 집 없는 서민들의 정부에 대한 비난은 극에 달하였다. 그러나 여러 가지 정책에도 부동산 시장은 불패신화를 자랑하여 오다가 '주택거래신고지역 지정, 양도세 중과, 종합부동산세 부과, 실거래가 신고 의무화 및 거래가격 등기부 등재, 재건축 초과이익 환수’와 세 차례에 걸쳐 주택담보대출 규제 강화방안 등 융단 폭격처럼 수없이 쏟아내는 참여정부의 각종 부동산 정책으로 결국 서서히 잡혀가기 시작하였다. 그러나 그 후유증은 상당히 심하여 한번 오른 부동산 가격은 쉽게 내려가지 않았고 실구매자가 적은 지방은 아파트 공실률이 증가하여 오늘날 지역 건설사의 자금 부담을 가중시키고 있다. 반면 수요가 많았던 수도권은 아파트 가격 폭등 시 일반 사람들도 대출받아 부동산 구매에 나섰다. 그런 것이 부동산 가격이 안정되고 미국발 비우량주택담보대출 위기의 쓰나미 여파로 대출 금리가 오르자 정작 대출받아 사들인 주택 소유자 외에도 다른 사람들도 혹시나 국내 경제위기가 오지 않을까? 함께 걱정하고 있다. 정부는 대표적 부동산 세금 폭탄이라 지목받는 종부세를 완화하거나 폐지하여 부동산 시장의 경기를 다시 활성화 시키려 하고 있다. 이 시점에서 현 이명박 정부는 과거 정부에서 해왔던 식으로 문제 있었던 정책은 모두 잘못되었다고 일거에 폐기하고 반대의 정책만을 펼쳐서는 안 된다. 오히려 과거 정책을 반면교사로 삼아 좋은 것은 유지하고 잘못된 것만 보완하도록 해야 할 것이다. 그렇지 않고 정반대로의 쏠림은 결국 또 다른 부작용을 일으키고 이명박 정부 초기부터 지지율이 급락하니 이대로 간다면 차기 정부는 과거보다 업그레이드된 좌파정부가 들어설 가능성이 농후하다. 그럼 현 정부에서 부동산 시장을 활성화한다는 정책이 현 시점에서 맞는가 진단해 보자. * 부동산 분야 양이 방대하여 여기서는 주로 관심이 많은 주택부분에 대해서만 거론하였습니다. 토지 또한 종부세를 완화하면 안 될 것입니다. 우리나라같이 땅덩어리가 적은 나라는 토지는 거의 국유화 하는 것이 맞는다고 봅니다. 우리나라 부자들 자수성가한 분도 계시지만 대부분 토지에 의해 어느 날 갑자기 부자가 되었거나 졸부가 되었다고 봅니다. 조상을 잘 둔 탓이죠. 토지로 말미암은 위화감이 크다고 봅니다. 1. 부동산 가격에는 아직 거품이 남아 있다. '08년 7월 28일 신영증권 김재홍 이코노미스트는 <'부동산 불패'의 신화는 깨지는가?>라는 보고서에서 "우리나라 아파트 가격의 22.8%, 주택 가격의 7.9%는 거품"이라고 밝혔다. 결국, 지금 한국의 부동산 가격은 연착륙 중이며 거품이 더 꺼질 때까지 지켜봐야 한다. 섣부른 부동산 시장 경기 부양정책은 다시 거품을 몰고 부동산 가격 폭등을 불러올 수 있으며 집 없는 서민들의 커다란 저항에 부딪힐 것이다. 2. 한국판 주택담보대출 부실화 위험성은 낮다. 그러면 많은 사람이 우려하는 주택담보대출의 부실화 가능성은 어떤가? 10월 5일 감독 당국 관계자는 "국내 주택담보대출은 금융권 평균 연체율과 담보인정비율(LTV)이 각각 0.70%와 48.8%로 낮은 편이고 대손충당금 적립률도 높다."라면서 "한국판 서브프라임모기지 위기 같은 주택담보대출의 부실화가 나타날 위험은 낮다."라고 진단했다. 일본식 장기 불황을 우려하여 주택담보인정비율(LTV)을 대폭 낮춰 대출 관리해온 것이 도움되었다고 본다. 담보인정비율이 평균 50% 정도라면 아파트 거품만큼 더 내려가도 문제가 없다고 본다. 3. 부동산 부양정책은 지금 시기적으로 나쁘다. 지금 세계적인 금융 위기로 외부적으로는 경제 태풍이 불고 있다. 해안지방인 환율과 주식시장에서는 지금 해일이 일어나고 있다. 내륙인 국내시장에도 어차피 영향을 받게 되어 있다. 정부는 섣불리 과도하게 시장 개입에 나서지 마라. 담이 허물어지고 물이 찰 정도라면 개입해야겠지만 그냥 견딜 수 있는 곳은 스스로 견디게 해야 한다. 세계 기축 통화가 흔들리고 있다. 미국발 준 IMF다. 우리의 IMF 때를 상기해 보라. 어차피 감기와 같은 것 아프지 않고 지나갈 수 없다. 어느 정도 아파야 병이 낫는다. 모두 외출을 삼가고(해외 여행, 해외 연수, 지출 억제 등) 경제 태풍이 지나가기를 숨죽이고 기다려야 한다. 섣불리 나섰다가 홍수에 휘말려 파산할 수 있다. 정부는 그린벨트를 풀어서 동시다발 식으로 개발을 진행하여 부동산 정책을 부양하려 하지 마라. 지역별 단계적으로 추진해야 토지 보상비가 일거에 부동산 시장에 유입되지 않을 것이다. 그리고 지구 온난화로 세계적인 문제가 되고 있다. 숲을 없애고 아파트를 지은 곳에 열 섬 현상이 나타나고 있다. 주택용도 외에 공장부지로 그린벨트를 해제해서는 안 된다. 미국발 금융위기로 수출입을 포함하여 전분야의 실물경제에 나쁜 영향을 끼치기 쉽다. 이럴 때에 부동산 시장만 부양하여 가격을 상승시킨다면 빈부격차는 더욱 심하게 벌어질 것이다. 부동산 시장의 부양은 무엇인가! 부동산 가격을 상승시키겠다는 것이다. 부동산 가격이 오르지 않으면 돈 있는 사람도 부동산을 잘 사지 않는다. 집 없는 사람들도 부동산 가격이 오르지 않으니 상대적 박탈감을 느끼지 않는다. 위에서 언급하였듯이 아파트 가격의 23% 정도는 거품이다. 지금은 부동산 가격이 더 내려가야 하고 그린벨트를 과다하게 해제하거나 종부세를 완화하여 부동산 시장을 부양할 때가 아니다. 4. 대안 없는 종부세 완화는 재정수지가 나쁜 지자체의 재정을 더욱 악화시킨다. 그리고 종부세 완화는 지자체 재정수지를 악화시킬 것이다. 좋건 나쁘건 참여정부가 종부세 대못을 박았다. 대못을 뽑으려면 대안이 있어야 하는데 아무런 대안 없는 종부세 완화와 폐지는 이명박 정부와 한나라당의 직무유기고 만행이다. 행정부가 10월 5일 올해 각 지자체의 예산 현황을 분석한 결과, 전국 230개 시군구 가운데 지방세 수입이 공무원 인건비에도 미치지 못하는 지자체가 57%인 131곳으로 집계됐다. 지금도 지자체의 재정수지가 좋지 않은데 종부세 완화는 지자체 재정에 큰 타격을 줄 것이다. 지자체 제도를 없애든지 다른 대안을 마련하든지 아니면 본래대로 유지해야 한다. 5. 우리나라의 보유세 실효세율은 아직 선진국의 사례에 비해 낮다. 종부세를 도입하고 재산세를 강화했음에도 2007년 기준 우리나라의 보유세 실효세율은 0.3%로, 미국(1.5%)이나 영국·일본(1%)에 견줘 매우 낮다. 고 한다. 종부세 옳은 세금 정책인지 아닌지는 몰라도 이미 대못이 박혔다. 외국의 사례에 비해서도 그다지 높은 편이 아니다. 종부세는 세금을 통하여 부의 재분배라는 순기능을 수행하고 있다. 부작용을 최소화하며 정착시키는 과제가 남았을 뿐이다. 6. 종부세 대상 주택의 90%를 다주택자가 보유하고 있다. 종부세 대상 주택 소유자 대부분이 다주택 소유자라 한다. '07년 3월 재경부, 행자부, 국세청 합동브리핑 시 '07년도 보유세 전망 및 활용 방안' 발표에 의하면 '두 채 이상 다주택 보유자가 24만 1천 명으로 종부세 대상자의 63.5%이며 이들이 소유한 주택 수는 118만 3천 채로 종부세 대상 주택의 89.4%를 차지한다. 또 이들 다주택자가 부담하는 종부세 액은 8,955억 원으로 종부세 액의 73.4%에 이른다.'라고 하였다. 정부는 이번에 양도세도 대폭 낮추었다. 오늘(10월 7일)부터 바로 적용할 수 있다. 정 못 견디는 소유자는 소유 주택의 일부를 팔면 된다. 그러나 보유세를 낮추면 지금까지도 견뎠는데 견딜만하여 팔지 않는다. 보유 부담이 적으니 다시 부동산 불패를 꿈꾸며 내놓았던 매물도 회수할 것이다. 부동산 거품이 쉽게 꺼지지 않을 것이다. 7. 아무 명분 없는 막무가내 종부세 완화는 대다수 국민의 반발을 살 것이다. 이러한대도 그냥 집행하겠다면 자신의 이익만을 위해 추진하겠다는 철면피로 대통령과 장관 국회의원으로서 자격이 없다. 모두 스스로 물러나야 한다. 국회의원들 대부분이 강부자라 한다. 이번 종부세 조정 시에는 강부자 의원들은 논의의 자격이 없다. 고양이에게 생선을 맡기는 꼴이다. 자신의 이익과 관련이 없는 국회의원들로 소위를 구성하여 논의하게 하라. 이는 국회와 지자체 모두 같다. 이해당사자가 해당 소위에 참여하여 논의해서는 안 된다. 정부에서 공공연히 종부세를 폐지하겠다고 선언하고 현재 개정안도 거의 폐지수준임으로 1.6%를 제외한 거의 모든 국민이 반대한다. 이제는 나이 드신 분들도 물어보면 종부세 폐지하고 재산세 등 다른 세금으로 전가하는 것은 잘못하는 일이라고 이구동성으로 이야기한다. 무리하게 진행함으로 커다란 반발을 사고 있는 것이다. 이에 필자가 정부 개편안에 대하여 몇 가지 보완책을 제시해본다. 8. 정부 종부세 개편안에 대한 보완책 1안 실 수요자인 1가구 1주택자('07년 통계 기준 종부세 대상 주택의 10%, 대상자의 36.5% 상당)에 한하여 -종부세를 6억에서 9억으로 상향 조정 -1가구 1주택 노령자에 대하여 정부 개편안 고령자 경감제도 적용 (60세~65세 미만 10%, 65세~70세 미만 20%, 70세 이상 30% 경감) * 실수요자와 노령자에 대한 부작용 해결 2안 실 수요자인 1가구 1주택자('07년 통계 기준 종부세  주택의 10%, 대상자의 36.5% 상당)에 한하여 -종부세 면제 -노령자 경감제도 없음 * 실수요자에 대한 부작용 해결 3안 종부세를 재산세에 편입하되 현 세율체제 그대로 적용 <과세 표준> <세 율> <비 고> 8천만원 이하 0.15%   8천만원 초과 2억원 이하 0.3%   2억원 초과 6억원 이하 0.5%   6억원 초과 9억원 이하 1% 현 종부세 구간 9억원 초과 20억원 이하 1.5% 현 종부세 구간 20억원 초과 100억원 이하 2% 현 종부세 구간 100억원 초과 3% 현 종부세 구간 (현 공시지가 적용률 종부세 80%, 재산세 55%, 종부세 재산세 편입시 25%↓ 됨) 종부세 전체적으로 31.25% 인하 효과, 현 종부세에서 8.73억이 3안에 의거 6억이 되어 종부세 적용 주택도 하향 인하효과 발생 1가구 1주택자에 대하여 노령자 경감제도 적용 * 고가 주택 소유주들에 대해 감세혜택 * 고가 주택의 현 세율 체계 유지 가능 * 부자들을 위한 감세정책이라고 다수의 국민과 지자체의 반발 예상 * 향후 세수 부족을 메우기 위해 공시지가 적용률 상향 조정으로 재산세 인상 가능성 ◎ 현 종부세와 정부 개편안 종부세 세율 비교 현행 종합부동산세법 주택에 관한 세율  (재산세 대상 주택 공시지가 기준 세대별 합산 6억 초과분) <과세 표준> <세 율> <비 고> 3억원 이하 1%   3억원 초과 14억원 이하 1.5%   14억원 초과 94억원 이하 2%   94억원 초과 3%   재산세 <과세 표준> <세 율> <비 고> 8천만원 이하 0.15%   8천만원 초과 2억원 이하 0.3%   2억원 초과 0.5%   현행 종부세 + 재산세 (공지지가 기준) 재산세 구간 <과세 표준> <세 율> <비 고> 8천만원 이하 0.15%   8천만원 초과 2억원 이하 0.3%   2억원 초과 0.5%   종부세 구간 <과세 표준> <세 율> <비 고> 6억원 초과 9억원 이하 1%   9억원 초과 20억원 이하 1.5%   20억원 초과 100억원 이하 2%   100억원 초과 3%   정부 종부세 개편안 1.과세기준 공시가격 6억 이상 → 9억 이상 2.세율 인하 3.고령자 경감제도 60세~65세 미만 10%, 65세~70세 미만 20%, 70세 이상 30% 경감 <과세 표준> <세 율> <비 고> 6억원 이하 0.5%   6억원 초과 12억 이하 0.75%   12억원 초과 1%   4.현행 종부세와 구간별로 비교(공시지가 기준) <과세 표준> <현행 세율> <개편안 세율> <인하율> 6억원 초과 9억원 이하 1% 0.5% 50% ↓ 9억원 초과 15억원 이하 1.5% 0.5% 66.7% ↓ 15억원 초과 20억원 이하 1.5% 0.75% 50% ↓ 20억원 초과 21억원 이하 2% 0.75% 62.5% ↓ 21억원 초과 100억원 이하 2% 1% 50% ↓ 100억원 초과 3% 1% 66.7% ↓ 세율 0.5%는 재산세에서 2억원 초과 6억원 이하 과표 구간의 세율과 동일하여 이는 종부세를 무력화 하고자 하는 의도임